一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概述
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目標(biāo)，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、房屋進(jìn)行建設(shè)，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2011年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考試中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是核心命題點(diǎn)之一，要求考生掌握開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全流程、不同類型的開發(fā)模式及經(jīng)營(yíng)策略。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
- 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析：包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究、投資估算與資金籌措。
- 前期工作：獲取土地使用權(quán)、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建審批。
- 建設(shè)階段：通過招標(biāo)選擇施工企業(yè)，進(jìn)行施工管理、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制與成本控制。
- 租售階段：制定營(yíng)銷策略，進(jìn)行銷售或出租，實(shí)現(xiàn)資金回籠。
- 物業(yè)管理：項(xiàng)目交付后，提供物業(yè)服務(wù)，維持物業(yè)價(jià)值。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方式
- 自行開發(fā)：企業(yè)獨(dú)立完成全部開發(fā)過程。
- 合作開發(fā)：多方共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
- 委托開發(fā)：委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)管理。
- 轉(zhuǎn)讓開發(fā)：將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)者，賺取土地增值收益。
四、經(jīng)營(yíng)策略與決策要點(diǎn)
- 市場(chǎng)定位：根據(jù)市場(chǎng)需求確定產(chǎn)品類型、檔次和客戶群。
- 定價(jià)策略：考慮成本、競(jìng)爭(zhēng)、需求彈性，采用低價(jià)或高價(jià)策略。
- 促銷組合：廣告、人員推銷、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系。
- 資金運(yùn)作：合理安排自有資金與借貸資金比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
- 風(fēng)險(xiǎn)防范：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。
】### 五、命題點(diǎn)解析
在2011年考試中，該部分常見命題包括：
- 開發(fā)程序的各階段任務(wù)及先后順序。
- 土地獲取方式（出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓）的區(qū)別與適用。
- 資金籌措渠道及資金成本計(jì)算。
- 租售策略的選擇依據(jù)。
- 開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)措施。
六、典型例題
例題：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一住宅項(xiàng)目，總投資2億元，其中自有資金8000萬元，銀行貸款1.2億元，貸款利率8%。項(xiàng)目開發(fā)周期2年，預(yù)計(jì)銷售收入3億元。請(qǐng)分析該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。
分析：需計(jì)算利息、稅費(fèi)，進(jìn)行現(xiàn)金流分析，計(jì)算凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。
七、復(fù)習(xí)建議
- 理解開發(fā)經(jīng)營(yíng)全流程邏輯
- 掌握各類計(jì)算題方法
- 結(jié)合政策法規(guī)變化學(xué)習(xí)
- 關(guān)注實(shí)際案例分析
